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Com mais de um ano de atraso, o Conselho Monetário Nacional (CMN) regulamentou o uso de imóveis como garantia em mais de uma operação de crédito imobiliário, uma medida prevista no Marco Legal das Garantias, sancionado em outubro de 2023. A regulamentação era necessária para que a nova possibilidade entrasse em vigor.
Com a lei, o consumidor poderá utilizar um imóvel como garantia em várias operações de crédito simultâneas, desde que não seja o único imóvel da família. A proibição de usar a moradia principal como garantia visa evitar que famílias fiquem sem teto caso deixem de pagar as dívidas, conforme explicou o governo.
Antes dessa mudança, um imóvel só podia ser usado como garantia em uma única operação de crédito, mesmo que o valor do empréstimo ou financiamento fosse inferior ao da propriedade. Agora, a diferença entre o valor da operação de crédito e o do imóvel poderá ser utilizada em outras operações, desde que realizadas na mesma instituição financeira. Por exemplo, um imóvel avaliado em R$ 300 mil que fosse dado como garantia para um empréstimo de R$ 50 mil deixava R$ 250 mil sem uso até a quitação da dívida. No caso de inadimplência e leilão do imóvel, o consumidor só poderia utilizar a diferença após o recebimento do montante excedente.
Com a nova regulamentação, os R$ 250 mil restantes poderão ser usados em outras operações de crédito, comprometendo integralmente o valor do imóvel. No entanto, o mesmo bem não poderá ser oferecido como garantia em diferentes instituições financeiras.
As novas regras determinam que, caso o imóvel seja utilizado em mais de uma operação de crédito, a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações anteriores não pode ultrapassar o limite de cota de crédito aplicável à operação predominante. Além disso, as novas operações de crédito poderão ter condições de remuneração, atualização e amortização diferentes das estabelecidas originalmente.
No caso de empréstimos a pessoas físicas garantidos por imóveis residenciais, o CMN permitiu que as instituições financeiras exijam a contratação de uma garantia securitária. Essa garantia deve cobrir riscos de morte e invalidez permanente do mutuário, além de danos físicos ao imóvel. Segundo o Banco Central (BC), essa medida aumenta a segurança no compartilhamento de garantias em caso de sinistros.
Ainda de acordo com o BC, as instituições financeiras devem respeitar a liberdade de escolha dos mutuários quanto à apólice de seguro, observando as condições aplicáveis aos financiamentos habitacionais. Em nota, a instituição destacou que as medidas aprovadas visam otimizar o uso de ativos imobilizados por devedores e credores, ampliando o crédito imobiliário, especialmente para pessoas físicas, enquanto mantém a robustez das regras de originação.
