Leilão de imóveis: pechincha pode esconder risco de anulação e perda do bem; saiba como evitar

O desconto em um leilão de imóveis pode chegar a mais da metade do valor de mercado, mas a pechincha pode esconder custos inesperados. Quem arremata um bem sem fazer uma análise prévia corre o risco de ter a compra anulada na Justiça meses depois, ficar anos sem a posse e manter o dinheiro imobilizado até uma eventual restituição.

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Com o volume de imóveis leiloados em alta — impulsionado pelos juros elevados e pela retomada acelerada de bens por parte dos bancos — e com o perfil do comprador migrando do investidor experiente para o consumidor final, o risco deixou de ser um mero detalhe técnico.

“O maior engano é achar que a arrematação limpa automaticamente os problemas do imóvel. Não limpa. Quem não faz uma auditoria antes do lance pode pagar pelo bem e, depois, enfrentar uma ação anulatória”, afirma Igor Lopes Assunção, advogado especializado em direito imobiliário contencioso, com atuação focada na suspensão e anulação de leilões.

Os dois vícios que mais derrubam uma arrematação

• Preço vil: Ocorre quando há uma diferença expressiva entre o valor real do imóvel e o valor utilizado no leilão. Um sinal de alerta clássico é o lance mínimo da segunda praça ficar abaixo de 50% da avaliação. Antes de arrematar, o comprador precisa conferir se a metragem, a localização e o estado de conservação são compatíveis com o laudo e com os preços da região, além de verificar se o antigo dono já move uma ação questionando o valor.

• Nulidade da intimação: Acontece quando o antigo proprietário é notificado por edital sem que tenham sido esgotadas as tentativas de localização pessoal. O comprador deve pedir ao Cartório de Registro de Imóveis a documentação completa do procedimento e checar como a intimação foi feita, preferencialmente com apoio jurídico.

“Ler o edital não basta. É preciso analisar o processo do início ao fim — citação, penhora, intimações, avaliação e edital. Uma avaliação antiga ou incompatível com o mercado é um dos maiores sinais de risco”, orienta o advogado.

O que o STJ decidiu sobre os débitos do imóvel

O Tema 1.134 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mudou uma parte importante do cálculo: nos leilões judiciais, os débitos tributários anteriores à arrematação, como o IPTU, não são mais de responsabilidade do arrematante. Eles passam a ser pagos com o próprio valor arrecadado no leilão, mesmo que o edital diga o contrário, pois o documento não pode contrariar o Código Tributário Nacional. Editais publicados em 2026 já seguem este entendimento de forma consolidada.

Isso não significa, porém, que o imóvel saia sem custos extras. Continuam a cargo do comprador a comissão do leiloeiro, o ITBI, as despesas de registro, a regularização e as medidas para obter a posse. Já as dívidas de condomínio anteriores exigem uma análise à parte. Vale destacar que essa regra do STJ se aplica aos leilões judiciais, e não aos extrajudiciais (promovidos por bancos), que seguem uma lógica própria.

A arrematação não termina no pagamento

O intervalo entre a emissão da carta de arrematação e a entrega das chaves costuma durar meses.

“O maior erro é acreditar que a carta de arrematação equivale ao registro do imóvel e à posse. Não equivale”, alerta o especialista.

O comprador precisa registrar o título, verificar possíveis impugnações, identificar quem ocupa o bem e adotar a medida judicial correta para retomá-lo. Agir por conta própria — como trocar fechaduras, cortar serviços de água e luz ou entrar no imóvel sem autorização — é um erro grave que pode gerar responsabilidade civil e até criminal.

A lição, segundo o especialista, resume-se em uma estratégia clara: “A engenharia de posse tem que existir antes mesmo do lance. A boa arrematação não termina com o pagamento; ela só termina com o imóvel registrado, regularizado e efetivamente disponível para o comprador.”